Vermietung

Alles, was Sie zur Vermietung einer Immobilie wissen müssen Die 10 wichtigsten Fragen und Antworten

Ob privat oder gewerblich, hier erfahren Sie mehr über das Thema Immobilien-Vermietung.
Und gerne Stehen wir Ihnen für weitere Fragen stets zur Seite.

Immer wieder werden uns bestimmte Fragen gestellt, die sich rund um das Thema „private oder gewerbliche Immobilien vermieten“ drehen. Gerne beantworten wir einige schon einmal an dieser Stelle, um Sie an unserem Fachwissen teilhaben zu lassen.
Viel Spaß beim Lesen!

Eine fröhliche Familie bezieht ihr nuees Haus

1. Wann lohnt es sich, eine private oder gewerbliche Immobilien zu vermieten?

Das hängt natürlich stark vom Ziel der geplanten Immobilienvermietung ab und kann sehr individuell ausfallen. Mieteinnahmen und Kosten müssen immer von Fall zu Fall beurteilt werden.

Erstes Beispiel:

Ein privater Investor hat eine Wohnung gekauft und vermietet diese. Die Mieteinnahmen können den Kredit, der auf 30 Jahre ausgelegt ist, decken. Der Investor / Vermieter zahlt die nicht umlegbaren Betriebskosten selbst und muss natürlich, kommt es zu einer Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, auch diese privat zahlen (zum Beispiel für Reparaturen, eine neue Heizanlage oder Ähnliches). Solange der Kredit noch nicht abbezahlt ist, wird also kein finanzieller Vorteil aus der Vermietung gezogen. Dieser Vorteil tritt erst nach Ablauf des Kredits ein. Es scheint erst einmal ein schlechtes Investment zu sein. Aber: Was oft nicht bedacht wird: Die Verluste aus der Vermietung können steuerlich geltend gemacht werden.

Weitere Details erfahren Sie in unserer Rubrik → Vermietung.

Zweites Beispiel:

Durch das Erbe einer vermieteten und nicht mehr belasteten Wohnung eröffnet sich für den Erben eine Möglichkeit eines weiteren Einkommens. Die Mieter zahlen zuverlässig und pflegen die Wohnung gut. Hier scheint eine Vermietung auf den ersten Blick logisch zu sein. Doch kann es durchaus sein, dass es sehr viel mehr Sinn macht, die unbelastete Wohnung zu veräußern und mit den finanziellen Mitteln daraus zwei neue Wohnungen zu kaufen. Hier gilt es, den Überblick zu behalten und die optimale Rendite-Variante vorzuziehen.

2. Worauf ist zu achten, wenn es um die Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbe geht?

Eine Wohnung als Kapitalanlage zu vermieten, wird oft der Vermietung eines Hauses, ebenfalls als Kapitalanlage, vorgezogen. Warum ist das so? Meist ist es leichter eine Wohnung zu vermieten, da höhere Kosten beispielsweise durch die gesamte Eigentümergemeinschaft (WEG) getragen werden. Hier hat der einzelne Investor im Schnitt also weniger hohe Kosten.

Häuser werden sehr viel seltener vermietet und so gut wie nie von professionellen Investoren, da die Risiken hoch und die Gewinne vergleichsweise gering ausfallen. Meist werden Häuser nur vermietet, wenn die Besitzer die Immobilie geerbt haben und eine emotionale Bindung sie davon abhält, zu verkaufen.

Im Fall einer Gewerbeimmobilien-Vermietung kann häufig die Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Hier kann der Vermieter bei hohen Anschaffungs- oder Sanierungskosten die Vorsteuer ziehen. Auch der Verkauf einer Gewerbeimmobilie, ist diese vielleicht sogar noch im gut vermieteten Zustand, ist leichter als bei einer freien Immobilie. Bei einer Wohnimmobilie wiederum kann es von Vorteil sein, dass diese zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietet ist.

3. Welche Steuern fallen bezogen auf die Mieteinnahmen an?

Auch hier kann natürlich keine pauschale Antwort gegeben werden. Grundsätzlich sollte zwischen gewerblicher Vermietung und privater Vermögensverwaltung unterschieden werden. Sehr häufig ist es der Fall, dass ein privater Vermieter eine oder mehrere Wohnungen zur Altersvorsorge gekauft hat und diese langfristig vermietet. Hier müssen grundsätzlich keine Umsatz- oder Gewerbesteuern abgeführt werden. Bei der Steuererklärung wird die Anlage V entsprechend auszufüllen sein. Hier werden auch die Werbungskosten aufgeführt. Für jede einzelne Immobilie muss eine Anlage V ausgefüllt werden – es sein denn, mehrere Wohnungen befinden sich in einer Immobilie.

4. Ich will vermieten. Aber wie soll ich am besten vorgehen?

Sie haben sich entschlossen, Vermieter zu werden? Dann sollten Sie zuerst einen neutralen Profi zu Rate ziehen, der Ihnen aus Rendite-Sicht sagt, ob dies die bessere Alternative ist, wenn beispielsweise auch ein Verkauf der Immobilie möglich sein kann.

Sollte die Vermietung tatsächlich die bessere Wahl sein, ist es an der Zeit, die Miethöhe zu kalkulieren. Hier bietet es sich an, sich einen ersten Eindruck auf den klassischen Immobilienplattformen im Internet zu verschaffen. Hier sollten natürlich Details wie die Mietpreisbremse oder die Art der Vermietung (Wohnraumvermietung vs. Gewerbevermietung) beachtet werden. Der nächste Schritt ist die Suche nach einem passenden Mieter. Hier variiert die Nachfrage stark und ist von Lage und Art der Immobilie abhängig.

5. Welche Art des Energieausweises benötige ich bei der Vermietung?

Ein Energieausweis ist immer auf eine komplette Immobilie ausgestellt. Es gibt also keinen eigenen Energieausweis für eine einzelne Wohnung, nur für das gesamte Gebäude. Auch bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist der Energieausweis vonnöten. Gibt es diesen noch nicht für die Immobilie, muss er erstellt werden. Die Art des Gebäudes bestimmt dabei, ob es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis sein soll. Der entsprechende Energieausweis (für Wohngebäude) ist den Mietinteressenten beim Besichtigungstermin unaufgefordert vorzulegen.

6. Soll ich einen Makler mit ins Boot holen, der die Vermietung professionell betreut?

Einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen kann sich oft lohnen, da die anstehenden Tätigkeiten sehr schnell und routiniert durchgeführt werden können. Das Wissen des Maklers von typischem Vorgehen im Immobilienmarkt und die Kenntnis der aktuellen Mietpreise erleichtert die Vermietung. Auch die fachliche Beurteilung der Mietinteressenten hinsichtlich der Solvenz, das Aufsetzen eines für den Vermieter optimalen Mietvertrags und das Vermeiden kostspieliger Fehler tragen dazu bei, dass sich die Kosten für den Makler schnell wieder amortisieren.

Die Leistungen eines Makler können folgende sein:
  • Persönliche Betreuung von Anfang an
  • Erstellen von Fotos und Ausarbeitung eines aussagekräftigen Exposés
  • Werbemaßname (im Internet), um schnell einen passenden Mieter zu finden
  • Anfragen der Interessenten betreuen und Besichtigungstermin vereinbaren
  • Besichtigungen planen und durchführen
  • Bonität der Mietinteressenten prüfen | passende Mieter vorschlagen
  • Mietvertrag-Erstellung | Vertragsunterzeichnung arrangieren
  • Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Sie haben eine Frage zur Maklerbeauftragung? Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter der Rufnummer +49 (0) 511 122 643 59.

7. Wie hoch fällt die Maklerprovision aus und wer zahlt diese?

Hier ist die Bezahlung des Maklers durch das sogenannte Bestellerprinzip geregelt. Wer den Makler bestellt (=beauftragt), trägt die Courtage-Kosten. Im Regelfall ist das der Vermieter.

Aber es gibt Ausnahmen: Bei dem Verkauf einer Immobilie und der Vermietung von Gewerbe-Objekten gilt das erwähnte Bestellerprinzip nicht. Die Höhe der Maklerprovision ist hierbei frei verhandelbar und gesetzlich auf die maximale Höhe von 2,38 Netto-Monats-Kaltmieten (inklusive der anfallenden Mehrwertsteuer) begrenzt. Manchmal werden Vermietungen auch zum pauschalen Preis angeboten. Hier sollen Eigentümer mit sehr attraktiven Paketpreisen gelockt und zur Auftragsvergabe gebracht werden.

8. Die Mietersuche. Wie finde ich einen optimal passenden Mieter?

Einen passenden Mieter zu finden und auszuwählen, ist gerade für viele private Vermieter sehr schwer. Wenn Sie davon absehen, einen Immobilienmakler mit der Mieter-Suche beauftragen zu wollen, sollten Sie diese Schritte auf jeden Fall mit einplanen:

  • Bei den Mietinteressenten sollte die aktuelle Schufa-Auskunft eingeholt werden.
  • Darüber hinaus sollten Sie sich eine Mieterselbstauskunft aushändigen lassen.
  • Vom vorherigen Vermieter kann und sollte eine Information zur bisherigen Zahlungsmoral angefragt werden.
  • Auch eine Information darüber, wie viele (einzelne) Einkommen von den potenziellen Mietern erwirtschaftet werden, ist hilfreich. Mehrere Verdiener mindern das Risiko von Arbeitslosigkeit und folgender Zahlungsunfähigkeit.

Generell gilt, dass man ruhig auch auf das eigene Gefühl hören kann. Sind mehrere Mietinteressenten auf gleicher Stufe plausibel, können Sie auch eine Entscheidung treffen, die berücksichtigt, wer Ihnen sympathisch ist oder wer eben nicht. Das ist noch wichtiger, wenn die Wohnung, die Sie vermieten, Teil des Hauses ist, in dem Sie selbst wohnen. Einen Mieter kann man nicht mal eben austauschen, wenn er einem dann doch nicht zusagen sollte.

9. Welche wichtigen Inhalte sollte der Mietvertrag aus meiner Sicht als Vermieter enthalten?

Eines ist sicher: Wenn der Mietvertrag ein Vordruck eines Mieterschutzvereins ist, so kann davon ausgegangen werden, dass die Mieter-Interessen maximal ausgereizt werden. Stammt der Mietvertrag im Gegensatz dazu von einem Vermieterschutzbund oder Vermieterverein, wird er logischerweise eher vermieterfreundlich gestalten sein. Wer vermietet, bindet sich langfristig. Bereits im Mietvertrag können Fehler vermieden werden, wenn die richtigen Klauseln vertreten sind. Hier kann Sparen der falsche Weg sein. Lassen Sie sich von einem gut ausgebildeten Makler unterstützen und / oder ziehen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu.

10. Was ist zu beachten, wenn das Mietverhältnis beendet werden soll oder muss?

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann aus unterschiedlichen Gründen gekündigt werden.

  • Eine Kündigung kann bei Eigenbedarf des Vermieters ausgesprochen werden, wenn er beispielsweise den Wohnraum für sich oder Familienangehörige benötigt.
  • Auch, wenn der Mieter sich falsch verhält kann eine Kündigung erfolgen:
    • er kommt seinen Pflichten nicht nach
    • er zahlt die Miete nicht
    • er verletzt die Obhutspflicht gegenüber dem Eigentum des Vermieters
    • er verletzt die Hausregeln
    • er überlässt die Wohnung ohne Erlaubnis an Dritte

In Deutschland ist es immer ratsam, erst eine Abmahnung auszusprechen. Dann ist es später rechtlich einfacher, zu kündigen.


Was ist eine SCHUFA und brauche ich sie?

Die SCHUFA ist ein wichtiger Bestandteil für zahlreiche Vertragsabschlüsse. Im folgenden Text erfahren Sie alles, was Sie über die SCHUFA wissen müssen, sodass Sie als Vermieter TOP abgesichert sind.

Was bedeutet SCHUFA?

Hinter dem Kürzel SCHUFA steht die größte Wirtschaftsauskunft Deutschlands, die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Durch die SCHUFA-Auskunft wird die Bonität Ihres Vertragspartners eingeschätzt. Für einen gewinnbringenden Immobilienverkauf ist es wichtig, einen Kaufinteressenten mit einer positiven SCHUFA-Prüfung zu wählen.

Welche Daten werden für die SCHUFA gesammelt?

Die SCHUFA sammelt zahlreiche Daten von deutschen Verbrauchern und Unternehmen.
Zu den gesammelten und verarbeiteten Daten gehören unter anderem:

  • die Anzahl von eröffneten Girokonten einer Person
  • Anzahl und Art bestehender Kreditaktivitäten
  • offene Forderungen, Zahlungsausfälle
  • genutzte Telekommunikationsverträge
  • persönliche Daten ( Name, Vorname, Geschlecht, Geburtsdatum, Anschrift)
  • Informationen zu missbräuchlichem/betrügerischem Verhalten

Die von der SCHUFA gesammelten Daten werden vertraulich behandelt und nur für die Bonitätseinschätzung verwendet.

Laptop

Scorewerte der SCHUFA

Die SCHUFA misst die Kreditwürdigkeit eines Vertragspartners anhand eines sog. Scorewertes. Ziel dieses Scoringverfahrens ist es, eine möglichst genaue Zukunftsprognose über die Wahrscheinlichkeit, dass jemand seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, zu erstellen. Die SCHUFA schätzt die private oder unternehmerische Kreditwürdigkeit anhand eines Scores zwischen 1 und 100. Hierbei gilt: je höher der Scoringwert, desto besser wurde die Kreditwürdigkeit beurteilt.

Die Scores der SCHUFA-Prüfung stellen eine Orientierungsoption für die Kreditbewilligung dar, die oftmals einen großen Einfluss auf die Entscheidung eines Kreditgebers haben.

Kreditkarten

Hilfestellung bei der SCHUFA-Anfrage durch Ihren Makler

Eine SCHUFA-Prüfung kann nicht durch jede Person beauftragt werden. Der von Ihnen beauftragte Makler allerdings kann Ihnen in diesem Fall weiterhelfen, da er dazu befugt ist, eine solche Anfrage nach Bewilligung einzufordern. Bei der Neuvermietung einer Immobilie können wir Sie bei der Auswahl eines Mieters mit einer kostenlosen SCHUFA-Prüfung unterstützen. Dies gibt Ihnen eine zusätzliche Sicherheit. Besonders relevant ist eine Anfrage bei der Veräußerung einer Immobilie oder eines Grundstückes.